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房产集体出售拍卖流程及定价潜规则

2018-11-11 19:51 来源:雄狮新加坡 查看:250

集体出售项目要顺利找到买主,绝对不能漫天开价。若屋主开出的价格太高,可能无法吸引发展商竞标;若太低,屋主的利益会受损,因此要根据项目的条件制定合理价格。一般采用“保留价”和“指示价”方法进行售卖。

什么是保留价呢?

集体出售项目多数会开出“保留价”,也就是屋主可接受的最低售价。在进行公开招标时,参与竞标的价格应该从保留价起跳,低于这个价格的竞标书将作废。

业界较常用的保留价估算方法,是根据计算剩余土地价值的方法。项目的土地面积、总土地容积率、总楼面面积和重建后新项目的售价,都是计算的元素。保留价的计算工作主要由房地产顾问和估价师负责。

在计算出新项目的市价后,减去各项发展费用如发展溢价、发展费、填补地契的费用、拆除和建造费、发展商10%至15%的利润等,就能得出保留价。

另外,多年来,政府规划的土地容积率条例曾经修订,因此一些老旧建筑的总楼面面积,比根据现有容积率计算出来的面积还高。在这种情况下,重新发展后的项目可沿用旧建筑的总楼面面积,除非新项目更换原有的建筑用途。

什么是指示价呢?

这是屋主希望成交的价格,一般上比保留价稍高。要注意的是,竞标价可以低于指示价,但不能低于保留价。

集体项目出售的流程

首先有意进行集体出售的房地产项目必须先召开特别业主大会,投票通过议案后,成立集体出售委员会。接着,房地产顾问会为委员会计算并建议合理的保留价,同时也会算出每个单位的收益分配。

委员会在第二场特别业主大会上公布保留价、收益分配和集体出售详情,让屋主进行投票。表决通过后,集体出售计划正式启动,业主有一年的时间签署集体出售协议,直到达至政府规定的门槛为止。

若要调整保留价,就得重复整个表决过程,集体出售协议也得修订。委员会必须在同一年的期限内重新获得屋主的同意,以最新保留价卖掉房子,期限不得延长。

每名屋主都希望以高价出售房子,一些屋主认为收益分配不均或者保留价太低而投下反对票,委员会可同房地产顾问商讨调高保留价的可能。有些项目则在集体出售计划进行到一半时,调高保留价以鼓励更多屋主卖房。

屋主要谨记,价格若定得太高,可能导致“有价无市”。发展商在衡量各方因素和利益后,可能会以保留价收购,甚至可能放弃竞标。

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